​

Yeni Ev Alırken Dikkat Edilecek Hususlar

Kentsel dönüşüm rüzgarları esen izmir bölgesinde inşaat firmaları hergün yeni kampanyalar düzenliyor. Bornova, Karşıyaka, izmirin birçok bölgesinde yeni evler ve inşaat projeleri yükselmekte. İzmirde ev almak isteyen bir kişi nelere dikkat etmeli. Ev almak, kentsel dönüşüme girmek, ev tadilati gibi konular ciddi konular olup sonunda maduriyetler olabilmektedir. Gayrimenkul hukuku konusunda izmirde ev almak ve anlaşmazlıklara düşen kişiler için ev alırken dikkat edilecek maddeleri Gayrimenkul Avukatı Aylin DELER sıraladı.

• Ev Alırken Dikkat Edilecekler.

• Satanın konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırın.

• Konutun tapu kaydı mutlaka kontrol edilmeli. Üzerinde ipotek olabilir. Buna dikkat edilmeli.

• Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Satılan konut aile konutu ise eş muvafakati mutlaka alınmalı. Aksi takdirde ileride açılacak tapu iptal davasında tapu devredilse bile tapu iptaliyle karşı karşıya kalınabilir.

•  Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün haritasına bakın. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğrenin.

• Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın. Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.

• Kat karşılığı yapılan bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle noter onaylı anlaşma yaparak kullanılacak tüm malzemeleri ve işin aksaması durumdaki tazminatları belirtin.

• Alacağınız gayrimenkulde bir kiracı varsa yapılan kira kontratını inceleyin. Kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırın

•  Tapu işlemi sırasında alacağınız konutun değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edin. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönebilir.

• Bölgedeki emsallerden konutun fiyatını değerlendirin.

• Gayrimenkulün işinize, okulunuza, merkezlere olan uzaklığını ve ulaşım durumunu göz önünde bulundurun. - Sonradan çok yüksek aidatlarla karşılaşmamak için konutun mevcut aidatlarını öğrenin.

• Konutun ses ve ısı yalıtımı olup olmadığına dikkat edin.

• Bina ve konutun inşaat malzemesi kalitesini öğrenmeye çalışın.

• Evin yeşil alanı ve otoparkı olmasını tercih edin.

• Evin kira getirisini göz önünde bulundurun.

• Evin oda sayısı ve kullanışlı olup olmadığına bakın.

• Konut alırken pazarlık yapmayı ihmal etmeyin.

• Konutun tesisatlarının durumuna bakın.

• Konutun bulunduğu sitedeki sosyal donatıların kime ait olduğunu ve kimler tarafından kullanılacağını öğrenin.

• Konut fiyatının yüzde 5?inden fazla kaparo vermeyin.

• Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz iletişim bilgilerini alın.

• Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazın ve cezai şart miktarını belirleyin. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.

• Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varın ve bunu satış protokolüne yazın.

• Konutun emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçlarının olmadığıyla ilgili belgeleri alın.

• Konutların ekonomik ömrünün yaklaşık 50 yıl olduğunu düşünerek, çok yaşlı olmayan konutları tercih edin.

• İklim koşullarını bilmediğiniz bir yerde konut alıyorsanız öncelikle kış şartları hakkında bilgi edinin. Bu yüzden kış aylarında olabilecek problemleri göz ününe alarak en uygun evi seçmeye çalışın.

İyi bir emlakçıyla çalışın. Konut almaya karar verdikten sonra bireysel araştırmalarınızın yanı sıra kurumsal bir emlak komisyoncusuyla çalışabilirsiniz. İyi bir emlakçı size en doğru konutu en iyi fiyattan almanızda ve tüm hukuki işlemlerde yardımcı olacaktır. Emlakçıya vereceğiniz ücret size gereksiz gibi görünebilir ama bu tercih konut alımında hem işlerinizi çok kolaylaştıracak hem de hata yapma olasılığınızı en aza indirecektir. Emlak komisyoncusu alacağınız gayrimenkulün yasal durumu hakkında sizin adınıza ayrıntılı araştırma yapmakla yükümlüdür. Fakat emlak komisyoncusuna vekaletname ya da satıcının imzası olmaksızın kaparo vermeyin. Ayrıca emlak komisyoncusuna yer gösterme ücreti de ödemeyin. Çünkü bu ücret yasal değildir.

• Maket üzerinden ev alırken riskleri en aza indirmek için projenin tapu kayıtları ile hukuki bir sorunu olup olmadığı incelenmeli, vaat edilen her şeyin sözleşmeye yazılmalıdır.

Eğer projenin hukuki bir sorunu yoksa müteahhit firma tarafından vaat edilen her şeyin sözleşmeye yazılması sağlanmalı. Satış ve satış vaadi sözleşmesi mutlaka noter onaylı olmalı, firma tarafından verilen garantiler ve süreler iyi irdelenmeli.

Müteahhit firmanın geçmişini, daha önce yaptığı işleri, bu işlerin kalitesini, zamanında teslim edilip edilmediğini araştırmak da daha sonda karşılaşılabilecek tatsız durumların engellenmesini sağlayabilir. Ayrıca sözleşmenin satır satır okunması, bu konuda bir uzmandan yardım alınması tavsiye ediliyor.

Maket üzerinde de olsa evin ekpertizini yaptırmak en doğrusu. Bu yolla evin gerçek değeri, hukuki bir sorunu olup olmadığı ortaya çıkarken, vaat edilen sosyal tesis, yeşil alan gibi donatıların fiyat üzerinde yarattığı farkın yani şerefiye bedelinin de gerçeğe uygun olup olmadığı tespit edilebiliyor.

• Tapusu olmayan bitmemiş bir projeden konut satın almak için ise önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekiyor. Bundan sonra alıcı krediyle konutu alıyor ve yeni ipotek koyuluyor. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsıyor.